부부 공동 명의 임대소득 세금 내야하는 경우와 절세방법

갖고 있던 아파트를 월세를 주게 되었을 때
 
월세에 대해서 세금을 내야 하는 경우와 그렇지 않은 경우를 살펴보겠습니다. 
 

부부합산 1주택 기준금액을 넘는 경우에만 

2023년 9억 원
2024년부터는 12억 원
 
▶ 부부합산 1채일경우, 위 기준금액을 넘는 경우에만 세금을 냅니다. 
▶ 세입자가 근로소득자로 월세 세액 공제를 받더라도 집주인이 따로 세금을 더 내지는 않습니다.
 
참고 : 세금의 기준이 되는 주택 가격은 매년 6월 1일에 발표한다. 아파트, 빌라 등 공동주택가격은 국토교통부 알리미 사이트(www. Realtyprice.kr)에서 조회할 수 있다. 
 

 
 

부부합산 2주택 이상인 경우  

2주택은 월세수입에 대해서만,  3주택인 경우에는 보증금에 대해서도 세금을 냅니다. 
 
- 2주택    모든 월세 수입에만 세금 냄 (보증금에는 과세하지 않음)
- 3주택    모든 월세 수입 + 보증금에 세금 

 

면적이 40제곱미터(12.1평)을 초과하는 주택을 3채 이상 보유할 경우 모든 보증금을 합쳐 3억 원 초과분에 대해  연간임대료로 환산해 과세
 

보증금 월세 환산 = 보증금 X 60% X 1.2%
 

예:  모두 합친 보증금이 5억원인 경우 3억을 빼면 2억 원, 2억 원의 60%는 1억 2천만 원, 여기에 1.2%을 곱해 나온 144만 원을 연간 임대료로 본다. 여기에 모든 임대료로 더하고 여기서 필요경비를 제외한 후 남은 금액에 대해 과세한다. 

 
 

공동명의  절세효과  

소득이 없는 배우자가 신고할 경우 절세효과를 누릴 수 있습니다. 공동명의여도 임대소득은 부부 중 한명으로 신고가 가능합니다.
 
임대소득세는 총소득에 따라 6~35%의 세금을 내야 합니다. 각자의 소득에 따라 개인별로 소득세를 내기 때문에 부부 둘 다 고소득일 경우엔 공동명의여도 절세효과는 없습니다. 

 

분리과세 VS 종합과세 

임대소득이 2천만원 이하면 임대 소득만 따로 떼서 과세하는 분리과세를 선택할 수 있습니다. 분리과세는 다른 소득과 상관없이 14%의 세율로 세금을 냅니다. 
 
▶종합과세는 소득에 따라 세율이 달라집니다. 하지만 필요경비를 제할 수 있습니다. 
▶분리과세는 14% 세율, 그러나 필요경비를 제할 수 없습니다. 
 
다른 소득과 합쳐 과세하는 종합소득세는 필요경비를 제한 나머지에 대해 과세하기 때문에 무엇이 이득인지는 따져 봐야 합니다.
 
국세청 홈택스 세액비교에서 계산해볼 수 있습니다. 홈택스 사이트가 복잡해 검책창에 "분리과세 계산"으로 검색하시는게 찾기가 제일 편합니다.

혹시나 싶어서 바로가기를 만들어 놓겠습니다 .
 
홈택스 모의계산 바로가기 
 

마무리 

 
- 1주택은 기준시가 9억 (2024년 12억) 이하 비과세, 초과는 월세에 대해 과세 
- 2주택은 월세합에 대해 과세 
- 3주택은 월세합에 보증금 월세로 환산해 과세 
 
다른 소득이 적은 배우자 1인이 신고할 경우 절세효과
임대소득 2천만원 이하는 분리과세와 종합과세 비교, 다른 소득과 필요경비에 따라 달라질 수 있음